Mietvertrag


Vertragsparteien im Mietrecht sind Vermieter und Mieter. Diese schließen (vereinbaren) einen Mietvertrag.

Der Mietvertrag beschreibt die Rechtsbeziehungen zwischen den Vertragsparteien, regelt also die beiderseitigen Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter.


Zu den wesentlichen Regelungen in einem Mietvertrag gehört der Mietzweck oder Mietgebrauch. Dieser gibt an, für welchen Zweck die Mietsache zur Verfügung gestellt werden soll (als Wohnung, Lager, Büro etc.).

Wesentliche Bedingungen in einem Mietvertrag sind auch der Mietzins, also die Höhe der Mietzahlungen, die vorgesehene Laufzeit, also die Dauer des Vertrages, Kündigungsfristen, Konkurrenzverbote etc..

Auch auf den häufig im Mietvertrag und in einem Übergabeprotokoll beschriebenen tatsächlichen Zustand der Mietsache und dessen korrekte Beschreibung sollte ein besonderes Augenmerk gerichtet sein.


Die durch den Mietvertrag näher bestimmten Rechtsbeziehungen werden auch als Mietverhältnis bezeichnet.


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Wohnraummietvertrag

Zahlreiche gesetzliche Regelungen beziehen sich nur auf den Mietvertrag über Wohnraum. Für Mietverträge über Wohnraum sind die Vertragsbeziehungen zwischen Vermieter und Mieter in besonderem Maße durch das Gesetz reguliert, d. h. die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien sind in vielerlei Hinsicht durch das Gesetz vorgeschrieben und von den Vertragsparteien nicht ohne weiteres abänderbar.


Der Gesetzgeber hat der Position des in der Regel sozial Schwächeren, des Mieters, durch diverse gesetzliche Bestimmungen Rechnung getragen. Beispielhaft seien hier folgende Besonderheiten des Mietrechts über Wohnraum erwähnt:


a) Mietverhältnisse über Wohnraum können von dem Vermieter nur unter genau bestimmten engen Voraussetzungen gekündigt werden. Der Vermieter muss hierfür ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darlegen. Näheres hierzu finden Sie unter Kündigung.


b) Die Möglichkeiten des Mieters zur Kündigung des Mietverhältnisses dürfen nur in begrenztem Umfang eingeschränkt werden. Allerdings sollte der Mieter darauf achten, dass er in einem Mietvertrag nicht für eine bestimmte Dauer auf sein gesetzliches Kündigungsrecht verzichtet. Soweit ein befristeter Verzicht auf das gesetzliche Kündigungsrecht individuell mit dem Vermieter vereinbart wird (z. B. durch handschriftlichen Zusatz auf einem Formularmietvertrag), besteht die Gefahr, dass dieser Verzicht von der Rechtsprechung als wirksam angesehen wird.


c) Mieterhöhungen können nur unter ganz bestimmten gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete vorgenommen werden (vgl. § 558 BGB).


d) Über die Betriebskostenvorauszahlungen (Heiz- und Nebenkosten) bei Wohnraummietverhältnissen muss innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende einer Abrechnungsperiode gegenüber dem Mieter abgerechnet worden sein, sonst ist die Nachforderung von Betriebskosten gegenüber dem Mieter ausgeschlossen.


e) Eine etwa von dem Mieter zu leistende Mietsicherheit (oft auch bezeichnet als Kaution) darf maximal in Höhe des dreifachen Betrages einer monatlichen Nettokaltmiete (also ohne Betriebskostenvorauszahlungen) verlangt werden. Sie ist von dem Vermieter gesondert anzulegen und zu verzinsen (vgl. § 551 BGB).


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Gewerbemietvertrag

Im Gewerbemietrecht sind die Parteien in der Gestaltung des Mietvertrages wesentlich freier.

Die Parteien eines Gewerberaummietvertrages können die Vertragslaufzeit, also die Dauer des Mietverhältnisses, ohne gesetzliche Einschränkungen bestimmen. In der Regel werden in Gewerbemietverträgen Laufzeiten von drei oder fünf Jahren bis hin zu zehn Jahren vereinbart, die oft durch die Ausübung einer im Vertrag vorgesehenen Option noch einmal durch den Mieter verlängert werden können.


Anders als im Wohnraummietrecht bestehen für den Mieter einer Gewerbefläche (Büro, Laden, Werkstatt, Restaurant, Gaststätte, Lagerhalle etc.) nur sehr begrenzte Möglichkeiten, sich ohne Zustimmung des Vermieters vorzeitig aus einem lang andauernden Mietverhältnis wieder zu lösen.


Die Mietsicherheit (Kaution) ist nicht wie beim Mietvertrag über Wohnraum durch gesetzliche Regelungen begrenzt sondern kann frei zwischen den Parteien des Gewerbemietvertrages ausgehandelt werden.


Häufig werden die gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten des Gewerbemieters zur Minderung der Miete bei vorliegenden Mängel der Mietsache und die Möglichkeiten zur Aufrechnung mit Gegenforderungen in gewerblichen Mietverträgen erschwert oder eingeschränkt.


Im Mietverhältnis über gewerbliche Räume können wesentlich mehr Verpflichtungen, die nach den gesetzlichen Regelungen dem Vermieter obliegen, durch entsprechende Vereinbarungen im Mietvertrag auf den Mieter verlagert werden.


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In der Regel wird der Vermieter von Gewerberäumen den Mietvertrag stellen, ihn also fertig formuliert mit allen wesentlichen Bedingungen des Mietverhältnisses dem Mieter zur Unterzeichnung vorlegen.

Daher sollte der Gewerbemietvertrag von dem Mieter besonders gründlich gelesen und auch verstanden werden, ehe er unterzeichnet wird.


Bei Unklarheiten oder Zweifeln lohnt es sich für den Mieter immer, den Mietvertrag vor der Unterzeichnung durch einen Anwalt prüfen zu lassen.

Ein im Mietrecht erfahrener Rechtsanwalt wird Ihnen innerhalb kurzer Zeit sagen können, welche Risiken Ihr Mietvertrag für Sie mit sich bringen kann. Ein Anwalt kann die problematischen Klauseln in einem Mietvertrag in der Regel eher erkennen und besser beurteilen als der Mieter selbst.

Im Zweifelsfall rufen Sie uns daher lieber an !

Tel.: 040 - 555 99 999


Die spätere Änderung eines einmal unterzeichneten - und damit rechtswirksam geschlossenen - Mietvertrages kann der Mieter bei für ihn ungünstigen Bedingungen meistens nicht mehr erreichen. Vor der Unterzeichnung des Mietvertrages allerdings stehen ihm hierzu alle Möglichkeiten offen.


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Das Angebot und die Nachfrage von Gewerberaum bestimmen letztendlich die Höhe der durchsetzbaren Miete wie auch den Umfang der eher ungünstigen Vertragsklauseln, die ein Mieter von Gewerberäumen in Kauf nehmen muss, wenn er an einer bestimmten Gewerbemietfläche interessiert ist.

Hat er den Mietvertrag erst unterzeichnet, wird es ihm praktisch nicht mehr möglich sein, in Nachverhandlungen zu treten, um bessere Konditionen für sich durchzusetzen. Vor der Unterzeichnung aber kann niemand den Mieter zwingen, für ihn ungünstige Vertragsbedingungen zu akzeptieren. Er muss nur rechtzeitig erkennen, welche der oft zahlreichen Vertragsklauseln eines Gewerbemietvertrages für ihn (später) nachteilig sein könnten.

Rufen Sie uns daher lieber rechtzeitig an! Tel.: 040 - 555 99 999


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